reklama

reklama

reklama

Nový dotaz do volného fóra

Chcete se zeptat ostatních uživatelů diskuzního fóra? Využijte zdarma obsahových rubrik.

Autor Téma: LTV při konci fixace  (Přečteno 15478 krát)

Offline Vít Šesták

  • Nováček
  • *
  • Příspěvků: 7
    • Zobrazit profil
LTV při konci fixace
« kdy: 20. 09. 2018, 09:33:02 »
Přemýšlel jsem o některých specifických scénářích u hypotéky. Dejme tomu, že si vezmu hypotéku, budu ji normálně splácet, a po konci fixace nastave jedna z těchto možností, kvůli kterým najednou nebudu splňovat podmínku minimálního LTV:

b. Dojde ke snížení hodnoty nemovitosti, které ovlivní cenu nemovitosti více než moje splátky. Může jít o událost lokálního charakteru (poničení požárem, nevhodní sousedé, …), tak i globálnějšího (pokles cen bytů v celé ČR).
b. Dojde k úpravě legislativy (nebo třeba jen doporučení ČNB). Například jsem si vzal 95 % hypotéku, po konci první fixace bude LTV už jen 90 %, ale legislativa bude vyžadovat maximálně 80% LTV. (V podstatě může jít i o jiné požadavky, třeba DSTI nebo DTI.)

Dále předpokládejme, že není z čeho zaplatit dostatečně vysokou mimořádnou splátku, aby to vyrovnalo situaci. Nebudu mít další nemovitost na zastavenó, abych vylepšil LTV. Co se pak stane?

* Hádám, že to bude problém při refinancování. Nová banka posoudí LTV nejspíš znovu a bude chtít splnění aktuálních podmínek.
* Pokud stávající banka má možnost pokračovat v takové hypotéce, nečekám nějaké dobré podmínky. Banka si může stanovit nové podmínky, které moc dobře nemohu odmítnout.
* Může banka hypotéku zesplatnit? (Nechme stranou, že u 90 % LTV by byla nejspíš sama proti sobě, pokud člověk platí…) Je k něčemu takovému nucena zákonem? Jako klient bych už nesplňoval podmínky, takže to může dávat z určitého úhlu pohledu smysl.

P.S.: Ne, neplánuju si vzít hypotéku tento měsíc, abych to stihl za starých podmínek. Jen mě napadlo, co pro dlužníky znamená vlastně pokles cen nemovitosti, a do toho jsem začal přemýšlet i o tomto scénáři.

Reklama

  • Stálý člen
  • *****
  • Příspěvků: 0

reklama



Offline Patrik Chrz

  • Moderátor
  • Profík
  • *****
  • Příspěvků: 3 007
    • Zobrazit profil
Re:LTV při konci fixace
« Odpověď #1 kdy: 20. 09. 2018, 13:06:03 »
Myslím, že jsi to odhadl naprosto přesně. Lidé, kteří po konci hypotéky budou "mimo zákonné podmínky", budou v pasti své banky. Ta bude moci hypotéku prodloužit, ale nejspíše nabídne velmi "vydřidušské" podmínky, protože bude vědět, že utéct nemají kam.

Jiný scénář neočekávám, banka by na zesplatnění nic nevydělala (kdo ví, jestli by se nemovitost dala vůbec rozumně prodat) a ani nemá žádný (zákonný ani jiný) důvod to u platícího klienta dělat.


Jonas

  • Host
Re:LTV při konci fixace
« Odpověď #2 kdy: 20. 09. 2018, 22:55:17 »
Zaprvé není žádný zákaz poskytovat hypotéky s určitým LTV (a už vůbec to není tak, že se staré hypotéky s vyšším LTV stávají "nelegální"!), ale doporučení, aby ukazatel nepřesáhl 90%. Každá hypotéka je uzavřená na celou dobu splatnosti, takže při refixaci sazby se nic neprodlužuje! Při refixaci do nové sazby vstupuje: cena peněz, riziko obchodu a obchodní politika banky - takže logicky rizikovější klient s vyšším LTV - a je jedno, jestli to bude kvůli výpadku příjmů nebo poklesu ceny nemovitosti - bude platit víc. Zesplatňovat jen kvůli ukazateli se samozřejmě nic nebude. A pokud ti dlužníci budou svým způsobem v pasti (= půjdou s cash flow na krev a budou se modlit, aby to zvládli), tak to nebude kvůli "vydřidušské bance", ale z důvodu jejich vlastního podcenění rizika.


Offline Vít Šesták

  • Nováček
  • *
  • Příspěvků: 7
    • Zobrazit profil
Re:LTV při konci fixace
« Odpověď #3 kdy: 21. 09. 2018, 13:44:30 »
Díky za komentáře.

K zesplatnění mám dva komentáře:

* Kdysi jsem počítal poměr mezi odhadní cenou a prodejní cenou u nucených dražeb, vážený průměr vycházel, tuším, mezi 70 a 80 %. (Přesné detaily „ýpočtu atd. si už nepamatuju, takže to berte orientačně…) Takže nad tímto LTV jde o pro banku nezajímavý scénář. A pod tímto LTV je LTV OK. Problém by teoreticky mohli mít klienti s nižším LTV, ale horšmi jinými ukazateli (DTI a DSTI). Otázka ale taky je, které bance toto bude stát za to negativní PR. A taky nevím, jestli si případný přebytek z prodeje nemovitosti banka nechá, nebo jestli by se tím „jen“ zbavila méně bonitního klienta.
* Když bude banka chtít, může zkoušet méně bonitního klienta „uvařit“ i na úrocích apod. Samozřejmě zůstává otázka, jak moc jí to bude stát za to.



Offline Patrik Chrz

  • Moderátor
  • Profík
  • *****
  • Příspěvků: 3 007
    • Zobrazit profil
Re:LTV při konci fixace
« Odpověď #4 kdy: 21. 09. 2018, 14:58:30 »
Případný zisk při prodeji zástavy náleží vlastníkovi, takže na tom banka nevydělá. Dokud klient splácí, nemá banka důvod se ho snažit zbavit - to je to, co každá chce, klient, který splácí a platí úroky.

Spíše se dá očekávat, že si bude chtít navýšit marži, už jsem se třeba setkal s tím, že banka při refixaci "nabídla" poměrně vysokou sazbu, protože dle pohybů na účtu zjistila, že klientovi klesly příjmy a refinancování by pro něj nepřicházelo do úvahy.

Reklama

  • Stálý člen
  • *****
  • Příspěvků: 0


Offline Vít Šesták

  • Nováček
  • *
  • Příspěvků: 7
    • Zobrazit profil
Re:LTV při konci fixace
« Odpověď #5 kdy: 23. 09. 2018, 17:25:18 »
Při prodeji zástavy s aktuálním LTV cca 60 % je tu prostor i pro zaplacení nějaké sankce za zesplatnění, takže banka na tom vydělat může. Samozřejmě zůstává otázka, zda to bude stát za poněkud negativní PR apod. Snad ne.

Pak tu je ještě možnost nemovitost zkusit prodat a jít do nájmu. Ale i to s sebou vedle nějakých nákladů celkem určitě přinese různé komplikace (zvlášť pokud bude banka neochotná) vzhledem k zástavnímu právu banky. Navíc: Řešit to před koncem fixace může být pozdě. A dříve to bude řešit málokdo.


 
Platby GoPay

reklama