reklama

Nový dotaz do volného fóra

Chcete se zeptat ostatních uživatelů diskuzního fóra? Využijte zdarma obsahových rubrik.

Autor Téma: Neplacení nájmu  (Přečteno 33635 krát)

Ondřej

  • Host
Neplacení nájmu
« kdy: 10. 10. 2014, 08:35:18 »
Dobrý den,

existuje nějaký "obecný postup", jak vypovědět nájemníkovi smlouvu, když neplatí nájemné? Jde mi o to, jestli stačí napsané Ukončení nájemní smlouvy pro její hrubé porušení s okamžitou platností, které mu dám do schránky. Nebo musí být dodané doporučeně poštou (prokazatelně převzaté), s určitou výpovědní dobou, která není uvedena v nájemní smlouvě? Je nějaká minimální doba, kterou bych mu musel nechat na vystěhování?

Děkuji za odpověď

Reklama

  • Stálý člen
  • *****
  • Příspěvků: 0

reklama



Notářská poradna

  • Host
Re:Neplacení nájmu
« Odpověď #1 kdy: 10. 10. 2014, 17:31:18 »
Čtěte články na tomto portálu http://www.mesec.cz/clanky/za-neplaceni-najmu-a-sluzeb-za-byt-je-okamzity-konec/

Není to úplně jednoduché. Když pronajímat, tak na dobu určitou. Zlepšit právní pozici pronajimatele při ukončení pronájmu nemovitosti dle nájemní smlouvy na dobu určitou lze pomocí dohody se svolením k přímé vykonatelnosti – exekuci vyklizením nemovitosti. Takovou dohodu mohou od 1.1.2013 sepisovat výhradně notáři. Obsahem dohody je závazek osoby povinné vyklidit nemovitost v dohodnutém termínu a předat ji v dohodnuté lhůtě osobě oprávněné a dále svolení osoby povinné k tomu, že v případě, kdy tato nesplní svůj závazek řádně a včas, pak bude notářský zápis exekučním titulem a podle tohoto notářského zápisu bude nařízen výkon rozhodnutí – exekuce vyklizením nemovitosti.


petr.p

  • Host
Re:Neplacení nájmu
« Odpověď #2 kdy: 10. 10. 2014, 18:30:23 »
Z jakého základu u nájmů počítáte odměnu?


petr.p

  • Host
Re:Neplacení nájmu
« Odpověď #3 kdy: 10. 10. 2014, 18:34:52 »
Příklad: nájemné 4350, záloha na služby 2340. Smlouva na 6 měsíců/1 rok/5 let/neurčito.

Jak je to s prodlužováním smluv, odměna notáři se platí znovu?


Notářská poradna

  • Host
Re:Neplacení nájmu
« Odpověď #4 kdy: 13. 10. 2014, 12:56:59 »
Notář by by použil ustanovení notářského tarifu pro případ, kdy nelze tarifní hodnotu určit a účtoval by 3000 Kč + DPH. Není problém zakotvit automatické prodlužování smlouvy na dobu určitou, takže notářský zápis Vám postačí jeden. Tento náklad obvykle hradí nájmce.

Reklama

  • Stálý člen
  • *****
  • Příspěvků: 0

reklama



Jan Slanina

  • Host
Re:Neplacení nájmu
« Odpověď #5 kdy: 13. 10. 2014, 17:38:03 »
No, to tedy pronajímateli hodně pomůže, že bude mít sjednánu vykonatelnost závazku vyklidit nemovitost po skončení doby určité 5 let, když po čtvrt roce zjistí, že si nájemník dělá táboráček na parketách. Moc se mi také nezdá promítání automatického prodlužování do notářského zápisu: banky třeba zjistily, že není použitelný notářský zápis u hypoték, kde se při refixacích mění sazba a splátka či splatnost.

Navíc zcela pragmaticky: nájemce zpravidla nemá moc peněz. Takže jakékoli peníze, které ho donutíte zaplatit notáři, snižují částku zálohy (jistoty), kterou si od něj můžete vyžádat.

Každopádně abych odpověděl na otázku:
Je třeba rozlišit, jak závažným způsobem porušil nájemce své povinnosti. Zákon rozlišuje tři úrovně:
- zvlášť závažné porušení - umožňuje nájem vypovědět bez výpovědní lhůty "ze dne na den" a je definováno jako nezaplacení za dobu alespoň tří měsíců
- hrubé porušení - umožňuje vypovědět v tříměsíční výpovědní lhůtě, ale není zákonem nijak definováno
- jiné porušení - neumožňuje vypovědět a zase není nijak zákonem definováno.

Musíte tedy každopádně sepsat výpověď, ve které přesně popíšete důvody výpovědi (nezaplatil jste nájemné za červenec, srpen a září roku 2014, například). Musíte jej také poučit o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem. Pokud nejsou akumulovány 3 nezaplacené měsíce, musíte mu dát tříměsíční výpovědní lhůtu - je tedy v praxi výhodnější počkat na ty tři naakumulované měsíce a pak ukončit ihned. Nic vám samozřejmě nebrání do té doby pravidelně bušit na dveře a upozorňovat nájemce na možnost výpovědi.

Doručování buďto osobně, pokud se podaří přimět nájemce podepsat převzetí na druhé vyhotovení, jinak doporučenou poštou na doručenku.

Zajímavá je také poslední věta § 2292 Občanského zákoníku: Opustí-li nájemce byt takovým způsobem, že nájem lze bez jakýchkoli pochybností považovat za skončený, má se byt za odevzdaný ihned.

To přímo nabádá k nezákonnému postupu: pronajímatel si vyhlédne situaci, kdy nájemník třeba odjel k rodičům, s několika osobami způsobilými sloužit jako důvěryhodní nezaujatí svědkové vnikne do "opuštěného" bytu, odklidí jakékoli náznaky pokračujícího pobytu nájemce a bude tvrdit, že byt byl odevzdán.

Snad o něco méně nezákonná je praxe, kdy pronajímatel ve snaze se zbavit neplatícího nájemníka vypoví nájem a obratem sepíše nájemní smlouvu s novým nájemcem, který se následně s nájemní smlouvou v ruce domáhá policejního zásahu proti "squatterům". Zda to funguje, nevím (myslím, že jsem slyšel, že to funguje lépe, když se dotyčný pod nějakou záminkou do bytu vetře, a policii zavolá až poté).


petr.p

  • Host
Re:Neplacení nájmu
« Odpověď #6 kdy: 13. 10. 2014, 20:32:54 »
K poslednímu odstavci: mám osobní zkušenost, že policie se do toho nebude plést. Přijedou a když vyhodnotí situaci, kdy není jasné, kdo s kým komu co (současný nájemník ukáže nájemní smlouvu a trvalý pobyt v OP vs. nový nájemník ukáže nájemní smlouvu a trvalý pobyt v OP), tak prostě policie odkázala na občanskoprávní řešení sporu... A ani jsem se policistům nedivil. Ale zkusili jsme to, no  :P



petr.p

  • Host
Re:Neplacení nájmu
« Odpověď #7 kdy: 13. 10. 2014, 20:50:10 »
Ještě pozor na správný výpočet celkové sumy (nájemné + zálohy na služby za dobu 3 měsíců). Pořádně se podívat, jaké jsou v nájemní smlouvě vyjmenovány služby (často ve službách bývá i elektřina a plyn, pokud nejsou převedeny na nájemníka) nebo naopak může být sjednán tzv. paušální nájem.

Představme si, že nájemné činí 5000 Kč, služby 3000 Kč - v okamžiku, kdy mi začne dlužit 24000 Kč mohu dát okamžitou výpověď s lhůtou k odstěhování 1 měsíc. Pokud je ale nájemník chytrý, bude trvale dlužit 23900 Kč, nemám asi legální možnost ho vystěhovat. Zajímavá otázka pak bude, jakou roli v dluhu hraje kauce (+ úrok z kauce) - např. při podpisu smlouvy nájemník složil kauci 10000 Kč, to jest fakticky nyní nedluží 23900 Kč, ale jen 13900 Kč, ba dokonce ještě méně, neboť úrok z kauce mezitím vyrostl např. na 500 Kč. Naopak samozřejmě z nájemného počítám úrok z prodlení a ze služeb poplatek z prodlení, a toto příslušenství vyskočí např. na 400 Kč. Myslím ale, že úroky coby příslušenství se takto, jak jsem popisoval, nebudou chovat. Ale je dobré si tyto věci vyjasnit.


Notářská poradna

  • Host
Re:Neplacení nájmu
« Odpověď #8 kdy: 14. 10. 2014, 07:27:29 »
No, to tedy pronajímateli hodně pomůže, že bude mít sjednánu vykonatelnost závazku vyklidit nemovitost po skončení doby určité 5 let, když po čtvrt roce zjistí, že si nájemník dělá táboráček na parketách. Moc se mi také nezdá promítání automatického prodlužování do notářského zápisu: banky třeba zjistily, že není použitelný notářský zápis u hypoték, kde se při refixacích mění sazba a splátka či splatnost.

Navíc zcela pragmaticky: nájemce zpravidla nemá moc peněz. Takže jakékoli peníze, které ho donutíte zaplatit notáři, snižují částku zálohy (jistoty), kterou si od něj můžete vyžádat.

Je samozřejmě nesmysl uzavírat s neprověřeným nájemcem nájemní smlouvu na dobu určitou 5 let. V praxi se používá nájemní smlouva na dobu určitou tři měsíce, přičemž při splnění podmínek ve smlouvě uvedených se automaticky může třikrát prodloužit celkově na dobu 12 měsíců. Ošetřit v tomto smyslu i notářský zápis se svolením k exekuci vyklizením bytu nečiní žádný problém.
Jistina bývá obvykle ve výši jednoho nájmu a pokud nájemce nemá na složení jistiny a uhrazení notářského zápisu, pak opatrnost velí hledat jiného zájemce.   


petr.p

  • Host
Re:Neplacení nájmu
« Odpověď #9 kdy: 14. 10. 2014, 19:52:11 »
Nemyslíte jistotu?

Chápu, že praxe může být jinde odlišná, ale opravdu jsem se ještě nesetkal se smlouvami na 3 měsíce a to pronajímám v opravdu rizikovém regionu sz Čech a znám smlouvy všech větších lokálních pronajímatelů. Kdo to proboha podepíše? A ještě aby platil 3600 Kč notáři?


petr.p

  • Host
Re:Neplacení nájmu
« Odpověď #10 kdy: 14. 10. 2014, 19:54:53 »

pokud nájemce nemá na  uhrazení notářského zápisu
Já teda dokážu pochopit, že každý kope za svůj profesní stav, ale tohle už je trochu moc.
Stejně argumentují realitky: pokud nájemce nemá na úhradu provize ve výši dvou měsíčních nájmů, pak si raději hledejte jiného nájemce...


Notářská poradna

  • Host
Re:Neplacení nájmu
« Odpověď #11 kdy: 15. 10. 2014, 14:13:29 »
Smlouva nájemní na dobu určitou jeden rok je zcela běžná, možná dokonce i nejfrekventovanější. Rozdělení na čtyři časové úseky s automatickým prodloužením je jedna z variant, jak minimalizovat riziko pronajimatele (viz argument pana Slaminy). Je pravda, že popsaný postup používají více obce než drobní investoři, takže chápu Váš údiv. Třeba někdy nastane případ, kdy bude pro Vás přínosná informace o možnosti notářského zápisu se svolením k exekuci vyklizením nemovitosti a o tom portál mesec.cz je. Vždy je totiž lepší mít informace předem než pozdě bycha honiti...


Jan Slanina

  • Host
Re:Neplacení nájmu
« Odpověď #12 kdy: 15. 10. 2014, 16:19:33 »
Dokážete předložit nějaký rozsudek, ve kterém by bylo soudem vyšší instance konstatováno, že notářský zápis se svolením k vykonatelnosti povinnosti vyklidit byt k datu ukončení nájmu, přičemž nájem může být automaticky prodlužován, může být vykonatelný?
Všechny rozsudky, které jsem našel, totiž hovoří o tom, že v notářském zápise musí být explicitně určena doba plnění (v tomto případě by to tedy byla doba, kdy má být byt vyklizen).


Notářská poradna

  • Host
Re:Neplacení nájmu
« Odpověď #13 kdy: 15. 10. 2014, 17:03:32 »
Máte pravdu, doba plnění musí být explicitně uvedena. Nestačí proto jen doložka, že smlouva se automaticky prodlužuje.


Anežka

  • Host
Re:Neplacení nájmu
« Odpověď #14 kdy: 15. 09. 2017, 11:18:48 »
Nejlepší je najít si bydlení, které je naprosto bez nájmu a zdarma https://www.porovnej24.cz/ubytovani-zdarma-aneb-6-tipu-na-zivot-bez-najmu-a-levne-bydleni/t1001273


 
Platby GoPay

reklama