reklama

reklama

reklama

Nový dotaz do volného fóra

Chcete se zeptat ostatních uživatelů diskuzního fóra? Využijte zdarma obsahových rubrik.

Autor Téma: Investice do realitního fondu Investika  (Přečteno 8038 krát)

Emma

  • Host
Investice do realitního fondu Investika
« kdy: 30. 10. 2016, 00:05:19 »
Dobrý den,
máte někdo zkušenosti při investování do realitní fonudu Investika? Samozrejmě vím, že investice není zabezpečená. Slibují slušný výnos, ale bojím se jestli to není nějaký tunel.
Díly za info.

Reklama

  • Stálý člen
  • *****
  • Příspěvků: 0

reklama



Karel

  • Host
Re:Investice do realitního fondu Investika
« Odpověď #1 kdy: 30. 10. 2016, 11:14:34 »
Mám dvě otázky:
Co je to zabezpečená investice?
Jaký slušný výnos vám nabídli?

Tento fond nemá žádnou historii a v portfoliu má zatím jen jeden barák. Manažerský poplatek je 1,7%, tzn. nákladovost bude cca 2%. Vstupní poplatek je 4%, při pravidelné investici 3,5%.

Výnosy budou nejspíš podobné jako u ostatních českých nemovitostních fondů (pod 2% p.a.). Celé 2 roky to bude vydělávat jen na vstupní poplatek. V současnosti to není žádné terno. S rostoucí inflací by se měly zvednout i výnosy. I tak bych doporučil spíš velký a ověřený fond REICO.

Nemovitostní fondy mají tu vlastnost, že mají relativně malé výnosy a v případě recese dojde k prudkému poklesu (Reico, 2009, -14%). Pak trvá řadu let, než se dostanete na své.


Emma

  • Host
Re:Investice do realitního fondu Investika
« Odpověď #2 kdy: 30. 10. 2016, 22:37:29 »
Díky za info. Zabezpečená investice - není pojištění jako u vkladů v bankách z garančního fondu pojištění. Přesto tato společnost láká na nabídku, že při vkladu 1 mil. garantuje, že při poklesu doplácí do vložené částky bez vstupních poplatků. Toto se ale týká jen částiky 1 mil. a vyšší. Při nižších částkách tato garance není - a tuto garanci nabízí jen ta investiční společnost (neplatí tam ten garanční fond). Při částce 150 tis. nabízí zhodnocení za 5 let o 50 tisíc, takže cca 10 tis. ročně.
Kam jinam byste rozložil finance v hodnotě 1 mil.? Kč. Jde mi hlavně o bezpečnost, ale také bych něco málo ráda vydělala.
Díky.


Karel

  • Host
Re:Investice do realitního fondu Investika
« Odpověď #3 kdy: 31. 10. 2016, 05:12:41 »
Investice do fondů nejsou ze zákona pojištěné. Bezpečnost se řeší oddělením majetku investorů od majetku investiční společnosti, dále kontrolou ČNB, depozitářem a auditorem.
http://www.penize.cz/podilove-fondy/290008-velky-investicni-serial-a-nemuze-to-zkrachovat

Zběžně jsem pročetl dokumenty fondu a nic o garanci dorovnání vkladu při poklesu tam není a ani být nemůže. Pokud vám to někdo sliboval, tak vám vyloženě lhal. To je první pravidlo u investování. Jakmile vám někdo cokoliv garantuje, tak si můžete být jistá, že se jedná o podvod.

Pokud vám nabízí zhodnocení částky 150 tis. o 50 tis. za 5 let, můžete si spočítat, že se jedná o výnos 5,92% p.a. Toto zhodnocení je za současných podmínek u fondu nemovitostí zcela nereálné. Opět tu platí stejné pravidlo o garancích a slibech. Když z vás nedostanou milion, tak alespoň 150 tis.

Fond na svých stránkách tvrdí, že se jedná o "konzervativní investici s atraktivním výnosem". Už toto tvrzení je lež. Buď se jedná o konzervativní investici, pak má výnos 1-2% nad inflaci nebo má atraktivní výnos (slibovaných 5-6%) a pak se jedná o dynamickou investici. Podobný výnos můžou mít akcie.

Dále se tam píše: "Diverzifikace rizika - nemovitosti fondu jsou rozvrženy do různých tipů nemovitostí v odlišných regionech. Snižuje se tak riziko volatility hodnoty podílových listů."  Tento fond vlastní jen jednu nemovitost, proto o žádné diverzifikaci nemůže být ani řeč.

Dát všechny své úspory do podobného podniku je veliký hazard. Pokud máte z nějakého důvodu potřebu investovat do nemovitostního fondu, podívejte se spíš na Reico nebo Conseq realitní.




Petr

  • Host
Re:Investice do realitního fondu Investika
« Odpověď #4 kdy: 16. 07. 2017, 23:09:47 »
Dobrý den, Karle,
dříve než bych dával rady, tak bych se určitě snažil zjistit veškeré informace o tomto realitním fondu.

Rady, které dáváte, jsou pouze domnenky. Bouhuzel ne vycházíte z faktu.

Rozdíly mezi realitním fondem Reicha, CONSEQ a INVESTIKA jsou obrovské.

I když slibuji, ze zhodnocení bude 5-6%, tak za poslední rok měli zhodnocení vložených peněz investory přes 7%. Vše lehce dohledatelné na jejich stránkách.
Dále je také důležité, co je to za vlastněnou nemovitost, jací jsou nájemnici, zda je obsazena ve smlouvách inflační doložka, zda při předčasně ukončené najmu jsou penále za předčasně ukončení smluv.
Jelikož nájemci jsou společnosti jako například NIVEA, ADIDAS, HIPPO atd. tak rizikovost vysoce klesá. To, zda jsou tyto firmy dostatečnou zárukou, je na zvážení každého.

Prováděl jsem důkladnou analýzu této společnosti a konzultoval s vysoce kvalifikovanými analytiky a opravdu se tato investice chová jako velice konzervativní, i když zisk se jevy velice dynamicky.

Opravdu doporučuji si toto dobře prostudovat!

Přeji pěkný den!

Petr Krejčí, Teplice

Reklama

  • Stálý člen
  • *****
  • Příspěvků: 0


Karel

  • Host
Re:Investice do realitního fondu Investika
« Odpověď #5 kdy: 17. 07. 2017, 01:21:31 »
Také zdravím.

Překvapuje mě, že odpovídáte na můj příspěvek skoro po roce. Váš názor mě velice zajímá, protože se považujete za odborníka a prováděl jste důkladnou analýzu této společnosti a konzultoval s vysoce kvalifikovanými analytiky a opravdu se tato investice chová jako velice konzervativní, i když zisk se jevy velice dynamicky. Oproti tomu já se považuji ve vší skromnosti za amatéra, tak se rád nechám poučit.

Přidám jen několik bodů:
1) společnost INVESTIKA, investiční společnost, a.s. má povolení ČNB, což je pozitivní správa.
2) pokud někdo tvrdí, že se "investice chová jako velice konzervativní, i když zisk se jevy velice dynamicky", je to první známka podvodu.
3) ze struktury majetku vyplývá:
Aktiva celkem 616 601 392 Kč
Účast v nemovitostních společnostech 17,69%, t.j  109076786 Kč ... výnos cca 5%
Půjčky nemovitostním společnostem (včetně úroků z půjček) 9,82%, tj. 60550256 Kč ... úrok cca 7%
Vklady v bankách 72,49%, tj. 446974349 Kč ... výnos 0%

Jednoduchým výpočtem je výnos aktiv 1,57% p.a. Od toho se odečtou náklady fondu ve výši 0,94% za rok 2016. Když budu předpokládat růst ceny nemovitosti v portfoliu cca 5% p.a. (výroční zpráva není k dispozici), pak bude výnos fondu někde na 1,5% p.a.

Fond uvádí výnos za poslední rok 8,31%!!!! Kde by se ten výnos vzal??? Většinu peněz mají na běžném účtu v bance s nulovým úrokem.
Prostě tady někdo lže.



Stanislav Dostál

  • Host
Re:Investice do realitního fondu Investika
« Odpověď #6 kdy: 01. 10. 2017, 12:18:52 »
Dobrý den pane Karle, opravdu nemáte správné informace a ani vaše dedukce, přestože si to o sobě myslíte, není na takové analytické úrovni, jakou mají profesionální analytici (máme jich 5 na HPP), kteří tento fond prověřovali ;) I když jste sám napsal "rád se nechám poučit" - upřímně si myslím, že to tak nemáte, a půjdete se mnou naopak do střetu za to, že jsem si dovolil vás poučovat. I tak -
zkusím vám popsat 2 body, ve kterých děláte chybu, a snad tím docílím toho, že pro další lidi, kteří budou číst toto diskusní vlákno, již budete nedůvěryhodným, a nebudou mít strach kvůli vaší chybné dedukci do tohoto fondu investovat.

1. výnos - výnos tohoto fondu je hlavně z pronájmu KOMERČNÍCH nemovitostí, tedy vaše argumentace "až bude recese, bude pokles jako u Reica" není ani správná - nájem totiž bude fond inkasovat stále, ať už v tomto období kdy se trhům daří, tak v období případného poklesu trhů - výnos fondu z inkasovaného pronájmu tím není ovlivněn. pokud jste myslel cenu fondu, tak je to asi blíže pravdě, ale srovnávat Reico a Investiku je jako říct že když je bouřka na oceánu, jsou automaticky vlny i na českém rybníku v Budějkách... fond vybírá pouze nadnárodní firmy, má s nimi smlouvy na DOBU URČITOU na 5let, v případě budov kde jsou  ČSOB pobočky (skupinu ČSOB vlastní nadnárodní KBC) dokonce na 7let. celkem vlastní fond v tuto chvíli 8budov myslím, ale je pravda, že už uplynul nějaký čas od vašeho komentáře - je na tom výborně vidět, jak jste psal před rokem nepravdy. ano fond vlastnil 1 budovu, ale avizoval, že bude nakupovat další.
nájemník může v průběhu odejít, ale smlouva nelze ukončit, nájemník musí doplatit nájem v celé 5ti leté výši. není to tedy jako když pronajímáte byt, kde vám najednou přestane chodit nájem, vy už nájemníka nikdy neuvidíte a nemáte si na něm co vzít, a nemáte výnos. nájemníkem je třeba firma LEGO, nebo HiPP jako nadnárodní gigant (výrobce dětstké stravy) a oni počítají do svého rozhodnutí s nájmem v takové budově položku "nájem na 5let - ano nebo ne" tedy pokud podepíšou takovou smlouvu, musí vědět, že mají na 5let nájmu dopředu. fond má velmi přísná kritéria na výběr nájemníka, která nesplňuje většina českých firem. odtud tedy vyplívá : jednak jistota mne jako klienta že na 5 resp. 7let je jasný původ výnosu, druhak nájem budou firmy platit ať už jdou trhy nahoru nebo dolů. ohledně poklesu ceny fondu - oceán a rybník.

2. bod výnos - trocha finanční matematiky - výnosové procento nějaké investice se počítá jako poměr výnosu/cena (PE ratio), řekněme že jak vy píšete "ten 1 barák" koupili do fondu za 350mil Kč, a udělali to chytře. tím se vymezili od fondů REICO, a fondů Consequ a dalších, nekoupili ten dům v hotovosti, ale na úvěr ve spolupráci s bankou - dali 20% svých zdrojů, což je 70milionů, a zbytek jim půjčila banka. u půjčky (úvěru) se do nákladů fondu počítá pouze s cenou takových peněz, tedy musíte započítat cenu úroku za tyto půjčené peníze, řekněme 2% pa. úrok z 280mil je 5,6mil ročně. celkový přijatý nájem takové budovy je kolem 18mil/rok. VSUVKA : běžte na školení Investiky, a tohle všechno se tam dozvíte, dostanete to písemně,můžete se na všechno šťouravě zeptat jako já, a pak můžete na diskusích rozdávat rady, které ovlivňují ostatní. byl jsem na školení pro jistotu 2x, abych to pochopil celé.
...
takže z inkasovaného nájmu 18mil odečtěte úroky bance 5,6mil , a máte výnos před zdaněním 12,4mil Kč za vámi vložených 70mil Kč - kolik je to % výnosu ? je to 17,7% p.a. - od toho odečtěte jak vy píšete správně 1.7% za správu fondu, a máte 16% p.a. - jelikož budou muset v budoucnu držet i nějakou hotovost na výběry lidí z fondu (nyní je výhodou pro výnos že je do 8/2018 fond uzavřený), i tak budou dělat výnos vysoce přesahující riziko, a ten koho jste setřel při vaší předchozí odpovědi měl pravdu - konzervativní investice, s velmi slušným výnosem. chápu, že jste myslel poučku "výnos je úměrný riziku" ale tohle je nemovitostní fond, kde se vybírá nájem. nejsou to akcie obchodované na světových trzích přeci...

 jak dokázali takový výnos ? jak je to napadlo ? oproti fondu REICO nekupují budovy v hotovosti, ale využili úvěr, a stejný princip, jako když vy jako "chytrý amatér" koupíte v Praze byt za 2mil, dáte 15% vlastních zdrojů což je 300tis a zbytek si půjčíte na hypotéku. dáte si tam nájemníka aktuálně za 12.000/měsíčně - inkasujete 144.000Kč ročně, odečtěte úroky z hypotéky jako váš náklad (to bude tak 34.000/rok), a získáváte 110.000 výnos před zdaněním na svých 300tis vložených - hrubé výnosové procento 36.7% p.a. - proč myslíte, že je všechno vyprodané ? protože většině našich klientů radíme tento postup jako zajištění na důchod. na konci života budou mít byt s doplacenou hypotékou, který můžou prodat, a nebo ho pronajmout. svoje vložené peníze máte za 3roky z nájmu zpět, a pak už vyděláváte díky cizím penězům- ale nesete záruku za splátku (takže i to není pro každého).
stejný princip jen ve velkém použila Investika, a proto je to aktuální hit na trhu - a všichni ostatní si jen říkají :"proč už to neudělal někdo před nimi"...tak to ale je u všech převratných myšlenek.
... těch bodů bych mohl připsat mnohem více co dělají chytře, ale běžte na školení, a všechno se to dozvíte. a já jsem už takto vložil 30minut do této odpovědi.

závěrem pouze shrnu: to co mě naštvalo na vašich komentářích je jednak amaterismus (chybné argumenty), a druhak povýšená arogance. štve mě, že něco dobrého pošpiní v diskusi na internetu člověk jako vy, který tomu málo rozumí, umně se ohání argumenty, a tak vypadá důvěryhodně pro obyčejné lidi. tváříte se jako odborník, kousavě komentujete, a chytře se sám titulujete "amatér". jestli máte koule, zavolejte mi na tel 725524500 a já vás vezmu na školení Investiky, můžete se o tom něco dozvědět, a můžete si do fondu uložit svých 100tisíc, a po pár letech pak někomu můžete pravdivě říct, co to umí a neumí, kolik jste vydělal, a jaká jsou rizika nebo nevýhody. tak jako to dělají profesionální investiční poradci u nás, kteří si do fondu dali nejdříve svoje peníze, a pak mohou někomu ukázat svou vlastní zkušenost , a někomu něco radit.
to je také důvod, proč aktuálně tento fond můžou sjednávat pouze odborníci, poradci s licencí, a dokonce pouze ze 2 poradenských společností vybraných tak, že dělají investice a jejich poradci tomu oboru rozumí (sjednat lze pouze přes společnosti Fincentrum a Broker Cons. pokud vím, přičemž BCons má tento fond v nabídce již 2roky).

PS: mým cílem bylo obecně vysvětlit princip myšlenky fondu, který je velmi dobrý. fond má férové podmínky, je jednoduchý, podložený komerčními nemovitostmi a nájmem z nich, a má také nevýhody - třeba že do září 2018 z něj svoje prostředky nevyberete, je uzavřený. rozhodně nedávejte do žádného produktu 100% svých peněz (investorská poučka "nedávat všechny vejce do 1 košíku"). do tohoto fondu bych dal max. 20% svého majetku, ale poradil bych ho i své rodině. v nabídce toho co je na trhu patří k těm nejzajímavějším, s jednoduchou administrativou a slušným výnosem. pokud chcete doporučení na opravdu spolehlivého investičního poradce, tak v Praze je to pan Petr Pražák 721 797 963, a Pardubice a okolí pan Ladislav Kasal 604650678. oba mají poradenské mandáty od svých klientů v desítkách milionů korun, investují i vlastní peníze, a mám s nimi dobrou osobní zkušenost. oba drží slovo.


Offline Fantucci

  • Závislák
  • ****
  • Příspěvků: 353
    • Zobrazit profil
Re:Investice do realitního fondu Investika
« Odpověď #7 kdy: 02. 10. 2017, 22:46:18 »
jen pár dotazů:
-Fond nakupuje nemovitosti prázdné a nájemníky shání až následně? Co když je nesežene?
-Ten fond nemusí nemovitosti průběžně přeceňovat s ohledem na tržní situaci ve vazbě na to, jak dlouho ještě potrvá aktuální nájemní smlouva?
-Smlouvy jsou sice dopředu nevypovídatelné(resp. se musí doplatit), ale co se stane v případě, že bude recese a nájemníci zrovna neprodlouží smlouvu z důvodů úspory nákladů? Nebo nájmy mohou končit jen mimo recesi? :)
-Ohledně "finanční matematiky" - kde jsou další náklady na správu těch nemovitostí?    Pokud tu rovnici úplně nedokončíte, tak zmínka "i tak budou dělat výnos vysoce přesahující riziko", je spíše "prodejní".
-Pokud by se onen výnos/zisk tvořen rozdílem mezi tržbami a nákladovými úroky musel vyplácet podílníkům ve formě zpětného odkupu, z čeho by se platily bankovní závazky?
 


Karel

  • Host
Re:Investice do realitního fondu Investika
« Odpověď #8 kdy: 03. 10. 2017, 11:35:15 »
Abychom se nebavili jen teoreticky ... je k dispozici Pololetní zpráva fondu. V tabulce Pasiva najdete položku Zisk nebo ztráta za účetní období. K 31.12.2016 je zisk -536 tis., k 30.6.2017 je zisk -4473 tis. Provozně je tedy fond ve ztrátě, náklady fondu převyšují jeho zisky z pronájmu. Nevím, jak to bude pokračovat v budoucnu, ale podle obdobných fondů se dá předpokládat, že tento stav bude trvalý.

Další zajímavá položka jsou Oceňovací rozdíly. K 31.12.2016 jsou 9465 tis. k 30.6.2017 jsou 24043 tis. Rozdíl je nárůst ceny nemovitostí v portfoliu za první pololetí.

Výnos fondu je tvořen Ziskem (nájemné mínus náklady) a Oceňovacími rozdíly (růst ceny nemovitostí). Kladný výnos fondu je tedy způsoben jen a pouze růstem cen nemovitostí. Dokud budou ceny nemovitostí růst, bude fond vykazovat kladný výnos, při poklesu bude fond ve ztrátě.

Pane Dostále, jak vidíte, vaše tvrzení, že fond Investika je konzervativní investice s vysokým výnosem, že udělá díky investování na úvěr 16% p.a. bez rizika je prostě nesmysl a lež. Popírá to ekonomické zákony. Měl byste se postavit nohama zpátky na zem a jít dělat raději něco užitečného.





Karel

  • Host
Re:Investice do realitního fondu Investika
« Odpověď #10 kdy: 16. 11. 2017, 14:34:15 »
V tomto článku je uveden vztah pro výpočet sazby nájemného (yield):
https://finance.idnes.cz/vysi-najemneho-ovlivnuje-i-vynos-dluhopisu-fzr-/inv.aspx?c=A090125_142110_inv_hla

Sazba nájemného (%) = Roční nájemné / Tržní cena nemovitosti = Výnos státního dluhopisu + Riziková prémie

Pokud tenhle vztah platí, pak s růstem výnosů státních dluhopisů porostou sazby nájemného (yield). Když roční nájemné bude konstantní nebo poroste jen o inflaci (inflační doložka), bude se tento růst realizovat poklesem cen nemovitostí.

Výnosy státních dluhopisů s rostoucí inflací porostou. Když se podíváme na statistiku ČNB, tak už se tak děje.
http://www.cnb.cz/cnb/STAT.ARADY_PKG.VYSTUP?p_period=1&p_sort=2&p_des=50&p_sestuid=22048&p_uka=1%2C2%2C3&p_strid=AEBA&p_od=200004&p_do=201710&p_lang=CS&p_format=4&p_decsep=%2C

Je tato úvaha správná a dá se čekat pokles cen komerčních nemovitostí?



 
Platby GoPay

reklama